계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 제도지만, 임대인 입장에서는 제한 요소로 느껴질 수 있습니다. 이 글에서는 계약갱신청구권의 개념과 행사 요건, 임대인·임차인 입장별 주요 쟁점과 대응 전략을 정리해 드립니다. 실제 분쟁 사례를 바탕으로 각 입장에서 유의해야 할 포인트까지 함께 설명합니다.
2년 계약 끝나도 나가지 않아도 되는 이유?
전세든 월세든, 대부분의 주택 임대차 계약은 2년입니다. 그런데 계약이 끝나도 임차인이 나가지 않고 계속 거주하는 경우가 많죠. “이사 가는 줄 알았는데 안 나간대요” “전세금 돌려줘야 하나요?” 이런 이야기가 오가는 중심에는 바로 ‘계약갱신청구권’이 있습니다.
계약갱신청구권은 임차인이 원하면 한 번에 한해 2년 계약을 연장할 수 있는 권리입니다. 이는 2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라 도입된 제도로, 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 제도입니다. 하지만 임대인 입장에서는 집을 팔거나, 실거주하려던 계획에 제약이 생길 수 있어 갈등이 생기기 쉽습니다.
반대로 임차인 입장에서는 권리를 주장했음에도 불이익을 받는 경우도 생기곤 하죠. 이번 글에서는 계약갱신청구권의 개념과 요건, 임대인·임차인 각자의 입장에서의 핵심 포인트를 실전 위주로 정리해드릴게요.
계약갱신청구권, 제대로 이해하기
1. 계약갱신청구권이란?
- 임차인이 기존 계약이 끝나더라도 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
- 임대인은 이를 거절할 수 없으며, 거절할 수 있는 요건(정당한 사유)이 제한되어 있음
✅ 행사 요건 기존 계약 만료 6개월 ~ 1개월 전 사이에 임대인에게 통보 ‘갱신을 원한다’는 의사를 문서로 남기는 것이 바람직 임차인이 직접 거주 중이어야 하며, 무단 전대 중이면 행사 불가
2. 임차인이 꼭 알아야 할 포인트
✔ 행사 시기는 철저히 지켜야 → 통보 시점이 계약 만료일보다 너무 이르거나 늦으면 효력이 없음
✔ 전세든 월세든 모두 가능 → 단, 보증금 증액은 5% 이내만 가능
✔ 계약갱신을 이유로 불이익 주는 경우 ‘보복성 해지’로 간주 가능 → 부당한 퇴거 요구 시 법적 보호 요청 가능
✔ 전대차(다른 사람에게 재임대) 중이라면 권리 행사 불가
📌 팁: 계약갱신청구권을 행사할 때는 문자, 내용증명, 이메일 등 기록이 남는 방식을 추천합니다. 말로만 하면 나중에 ‘안 들었다’는 식으로 분쟁이 생길 수 있어요.
3. 임대인이 꼭 알아야 할 포인트
✔ 임차인이 권리 행사하면 원칙적으로 거절 불가
✔ 단, 아래 사유 중 하나라도 해당된다면 거절 가능:
- 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주 예정
- 임차인이 2기 이상 연체
- 무단 전대, 고의 파손 등 계약 위반
- 건물 철거 또는 재건축 계획
- 정당한 사유가 있는 경우 (예: 임대인 건강 악화 등)
✔ 실거주 목적일 경우
→ ‘실거주하겠다’는 통보만으로는 부족함
→ 실제 입주 또는 전입신고 증빙 필요
→ 향후 거짓 실거주로 판명될 경우 손해배상 청구 가능 실전 사례: 임대인이 “딸이 들어와 살아야 하니까 나가 달라”고 요구
→ 하지만 실제로는 공실 상태로 유지
→ 임차인, 손해배상 소송 제기 후 일부 배상 인정됨
서로의 입장 이해와 법적 요건 충족이 핵심
계약갱신청구권은 ‘임차인을 위한 제도’지만, 임대인 입장에서 무조건 손해라고만 볼 수는 없습니다. 정당한 사유로 거절이 가능하고, 실거주 계획이 있다면 그 역시 권리입니다. 문제는 서로가 법적 요건을 제대로 알지 못해 분쟁이 생기는 것입니다.
📌 임차인에게 필요한 체크리스트 행사 시기 맞추기 (6개월~1개월 전) 기록 남기기 (문자, 이메일, 내용증명 등) 전입 상태 유지하기 계약 위반 없는 상태 유지하기
📌 임대인에게 필요한 체크리스트 실거주 거절 시 입주 의사 + 실제 거주 증빙 준비 계약 종료 전 통보 기한 지키기 임차인 권리 무시 시 보복 해지로 간주될 수 있음 계약갱신청구권은 ‘상호 권리’의 문제입니다. 감정이 아닌 법과 절차를 기준으로, 각자의 입장을 존중하면서 진행하면 불필요한 갈등 없이 계약을 안정적으로 이어갈 수 있습니다.
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