등기부등본을 확인했을 때 ‘근저당권 설정’이 보이면 거래를 멈춰야 할까요? 사실 모든 근저당이 위험하다고 단정할 수는 없습니다. 금액과 순위, 소유자와 채권자의 관계, 설정 목적에 따라 ‘정상적인 대출인지, 경매 위험이 있는지’를 구분해야 합니다. 이 글에서는 초보자도 쉽게 판단할 수 있도록 근저당권의 의미와 실전 체크포인트를 정리했습니다. 매매·전세 계약 전 반드시 읽어보세요.
‘근저당’이라는 단어가 불안하게 느껴지는 이유
부동산 거래를 처음 접하는 분들이 등기부등본을 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 게 ‘근저당권 설정’입니다. 단어 자체도 낯설고, 대출이나 빚과 관련된 권리라는 느낌 때문에 “이거 걸려 있으면 사면 안 되는 거 아냐?” 하는 생각이 먼저 들죠. 실제로도 근저당권은 대출을 받을 때 은행 등 금융기관이 담보로 잡아두는 권리입니다. 만약 채무자가 돈을 갚지 못하면, 이 근저당권을 바탕으로 경매를 신청할 수 있기 때문에 무시할 수 없는 위험 요소입니다. 특히 전세 계약에서는 보증금이 ‘후순위’가 되는 경우 피해로 이어질 수 있어 각별한 주의가 필요하죠. 그렇다고 해서 무조건 ‘근저당 = 위험’은 아닙니다. 거래 전에 몇 가지 조건만 확인하면, 안전하게 계약을 진행할 수도 있습니다. 오히려 대부분의 부동산은 일정 수준의 근저당이 잡혀 있는 경우가 많기 때문에, 이 권리를 ‘얼마나, 누구에게, 왜 설정했는지’를 정확히 보는 것이 핵심입니다.
근저당권이 있는 부동산, 위험 여부 판단하는 법
1. 근저당권이란 무엇인가?
근저당권은 일반적인 저당권보다 한도가 더 넓은 담보권입니다. 예를 들어 1억 원짜리 대출을 받으면서 ‘최고채권액 1억3천만 원’으로 근저당을 설정하는 식입니다. 이 최고채권액에는 이자, 연체이자, 지연손해금, 비용 등이 포함되기 때문에, 실제 대출금보다 더 큰 액수가 설정되어 있습니다.
2. 근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아닐까?
반드시 그렇지는 않습니다. 다음 요소들을 함께 봐야 합니다.
- 설정 금액 대비 부동산 가치: 예를 들어 시세 5억 아파트에 1억 정도의 근저당이면 위험도는 낮다고 볼 수 있습니다.
- 채권자 정보: 대부분의 경우 은행, 새마을금고, 농협 등 금융기관이 채권자입니다. 사채나 개인 이름이라면 위험도가 높아질 수 있습니다.
- 설정 순위: 등기부등본 ‘갑구’와 ‘을구’ 순서를 통해 언제 설정되었는지 확인할 수 있습니다. 전세를 들어간다면 내가 후순위인지 반드시 확인해야 합니다.
- 말소 예정 여부: 매매 계약 시, 잔금일에 근저당을 말소한다는 특약이 있으면 거래 자체는 문제 없습니다. 이때 말소비용을 누가 부담할지도 체크하세요.
3. 실전 예시로 보는 근저당권 판단
예를 들어 어떤 매물이 ‘최고채권액 2억 원’의 근저당이 설정되어 있다고 가정해볼게요. 그 집의 시세가 6억 원이라면 위험도는 낮습니다. 근저당이 은행 이름으로 설정돼 있다면 일반 대출 가능성이 높고, 정상 거래일 수 있습니다. 등기부에 ‘2022년 설정’이라면, 이후 등장한 다른 권리들과 비교해 우선순위도 확인할 수 있습니다. 계약서에 “잔금일 당일 근저당 말소” 조항이 명확히 있다면 걱정할 필요 없습니다. 문제는 이런 상황입니다: 집값이 3억인데 근저당 최고액이 2억 5천 이상 채권자가 개인(예: 홍길동) 이름 설정일이 최근인데 전세 계약하려는 경우 집주인이 말소 계획이 없다고 하거나, 소득·채무 상황이 불투명한 경우 이런 경우는 경매 위험 또는 전세보증금 회수 위험이 매우 높기 때문에 거래를 재검토해야 합니다.
근저당권, ‘유무’보다 ‘내용’을 봐야 안전합니다
부동산 등기부에 근저당권이 있다고 해서 무조건 거래하면 안 되는 건 아닙니다. 대부분의 부동산은 어떤 형태로든 대출이 끼어 있기 때문에, 중요한 건 그 권리의 ‘규모’, ‘순위’, ‘소유자 의사’, ‘말소 가능성’을 함께 보는 것입니다. 초보자라면 다음 4가지를 꼭 기억해두세요.
- 최고채권액은 대출 원금보다 크다: 실제 채무 금액과 말소 예정 여부를 반드시 확인할 것
- 채권자 정보는 필수 확인: 금융기관인지, 개인인지에 따라 위험도 달라짐
- 소유자와 중개인에게 말소 여부를 직접 질문: 계약서에 특약으로 명확히 넣을 것
- 전세 계약 시 ‘선순위 근저당’이 있으면 반드시 보증보험 가입 여부 체크
근저당권은 ‘걸려있다’보다 ‘해결 가능한가’가 핵심입니다. 막연한 불안 대신, 근거 있는 판단과 체크리스트로 부동산 계약의 안정성을 확보하세요. 등기부등본 한 장이 여러분의 계약금과 보증금을 지켜줄 수 있습니다.
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