임대차 계약 갱신 시 보증금을 인상하려는 경우, 임대인과 임차인 모두 임대차보호법에 따른 권리와 의무를 정확히 이해해야 합니다. 이 글에서는 보증금 인상 시점, 인상 한도, 계약갱신청구권, 동의 거부 시 조치 등 꼭 알아야 할 임대차법의 핵심을 정리합니다. 실제 분쟁 사례를 바탕으로 실전 대응 팁도 함께 안내드립니다.
“보증금 올려야겠어요”라는 말, 받아들여야 할까?
임대차 계약을 1~2년 거주하고 나면, 어느 순간 집주인으로부터 이런 말이 들려옵니다. “이번에 보증금 조금 올려야겠어요.” 순간 당황스러울 수 있죠. 내 입장에서는 여전히 잘 살고 있고, 이사를 가고 싶지도 않은데, 갑자기 보증금을 더 내야 한다면 비용 부담은 물론 심리적 불안도 큽니다.
그렇다고 무조건 받아들여야 할까요? 절대 그렇지 않습니다.
임대차계약에서 보증금 인상은 법적으로 정해진 절차와 한도가 있고, 임차인 보호를 위한 제도도 함께 마련되어 있습니다. 대표적인 것이 바로 ‘계약갱신청구권’과 ‘5% 상한제’입니다.
이 글에서는 ① 보증금을 인상할 수 있는 시점, ② 인상 가능한 최대 범위, ③ 임차인이 거부할 수 있는 조건, ④ 실전 대응 요령 을 순서대로 정리해볼게요. 실제 상황에서 ‘임차인의 권리’를 침해당하지 않도록 꼭 알아두셔야 합니다.
보증금 인상 시 임대차법에서 꼭 알아야 할 4가지 핵심
1. 보증금 인상은 계약 종료 6개월~1개월 전 통보가 원칙
임대인이 보증금을 올리거나 계약 조건을 바꾸려면, 계약 종료일 기준 6개월 전부터 1개월 전 사이에 미리 통보해야 합니다. 이 시기를 놓치면 자동으로 기존 조건으로 계약이 연장된 것으로 간주되며, 임차인은 기존 보증금 그대로 2년을 더 거주할 수 있습니다. Tip: 계약 만료일 1개월 전에 아무 연락도 없었다면, 보증금 인상 요구가 무효가 될 수 있습니다.
2. 인상률은 최대 5% 이내로 제한
현행 ‘주택임대차보호법’에 따르면, 임대인이 계약갱신청구권이 행사된 경우 보증금 또는 월세를 5% 이상 인상할 수 없습니다. 이는 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 제도로, 지역 물가나 시세와 무관하게 적용됩니다.
예시: 기존 보증금 1억 원 → 갱신 시 최대 1억 500만 원까지 인상 가능 1억 1천 요구 시 불법이며, 임차인은 거부 가능
예외 상황: 계약갱신청구권이 아닌 새로운 계약 체결 시 임차인이 먼저 조건을 변경하고자 할 때 상가건물 임대차의 경우 (다른 규정 적용)
3. 계약갱신청구권, 1회에 한해 행사 가능
임차인은 한 번에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 총 2년 추가 거주가 가능합니다. 단, 임대인이 실거주를 하겠다는 의사표시를 정당하게 입증할 경우, 거절이 가능합니다.
✅ 계약갱신청구권 행사 방법 계약만료일 6개월~1개월 전 사이 문자, 이메일, 내용증명 등 기록에 남는 방식 권장 명확하게 ‘계약 갱신을 원합니다’ 표현 필요
4. 임차인의 동의 없이는 인상 불가
임대인이 보증금을 인상하겠다고 일방적으로 통보해도, 임차인이 동의하지 않으면 효력이 없습니다. 즉, 합의가 되지 않은 상태에서는 기존 계약 조건이 유지됩니다. 다만, 계약이 종료되고 새로운 계약을 체결할 경우에는 자유롭게 조정 가능합니다.
📌 핵심 정리 보증금 인상은 임차인 동의가 전제 5% 이상 인상은 계약갱신청구권 행사 시 무효 계약만료 전 시기와 방식에 맞춰 대응
임대차계약은 ‘합의’이며, 임차인에게도 권리가 있다
보증금을 올린다고 해서 무조건 수용할 필요는 없습니다. 임대차계약은 임대인과 임차인이 동등하게 권리를 갖는 계약입니다. 그 중에서도 주거 안정이라는 사회적 가치가 반영된 법이 바로 ‘주택임대차보호법’입니다.
📌 정리하면, 계약 종료 전 1~6개월 사이, 임대인은 인상 통보 가능 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권 행사 가능 인상률은 5% 이내, 초과 시 무효 동의 없는 보증금 인상은 강제되지 않음 대응은 문자, 내용증명 등 ‘기록에 남는 수단’으로 진행
💡 혹시 보증금 인상 요구를 받았는데 납득이 안 된다면? 등기부등본을 통해 근저당권·소유권 변동 여부도 확인해보는 게 좋습니다. 임대인의 재정 상태 변화가 인상 요구의 배경일 수 있기 때문입니다. 무엇보다 중요한 건, “나도 권리가 있다”는 인식입니다. 이 글을 통해 임대차 계약의 구조를 이해하고, 감정이 아닌 정보로 대응하시길 바랍니다.
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