월세 계약서 특약 문구 예시 – 분쟁을 줄이는 현실적인 방법

월세 계약서를 쓸 때, 대부분 임대인과 임차인은 기본 서식만으로도 충분하다고 생각합니다. 하지만 실제로 계약 기간 중 발생하는 분쟁의 상당수가 ‘특약 부재’ 또는 ‘모호한 약정’ 때문이라는 사실, 알고 계셨나요? 월세 계약서에 현실적인 특약 문구를 추가하면 분쟁 발생 시 훨씬 유리하게 대응할 수 있습니다. 이 글에서는 월세 계약서에 넣으면 좋은 특약 문구와 실제 예시들을 정리해 드립니다.

 

 

왜 특약이 중요한가?

계약서에 명시되지 않은 사항은 법적으로 분쟁이 발생해도 입증하기 어렵습니다. 구두 약속은 인정받기 힘들고, 계약서의 ‘기본 조항’만으로는 세세한 상황을 커버할 수 없습니다. 따라서 아래와 같은 사례에서 특약은 큰 역할을 합니다.

• 수리 책임 소재 불명확
• 계약 해지 시 위약금 여부
• 퇴실 청소비 분쟁
• 보일러·에어컨 등 고장 책임

꼭 넣어야 할 특약 항목 5가지

항목	특약 문구 예시	설명
퇴실 청소비	임차인은 퇴실 시 5만 원의 청소비를 부담한다.	사전 고지 없이 청소비를 청구하면 분쟁이 발생할 수 있음
수리 책임	보일러, 에어컨 등 고장 시 임대인이 수리한다. 단, 임차인의 과실 제외.	책임 소재를 명확히 하여 수리비 분쟁 방지
중도 해지	임차인이 중도 해지할 경우 1개월치 월세를 위약금으로 납부한다.	임차인 일방 해지 시 손해보전 수단
재계약 조건	임차인이 계약 종료 1개월 전까지 재계약 의사를 통보하지 않으면 재계약 의사가 없는 것으로 본다.	불확실한 연장 여부로 인한 혼선 방지
가전/가구 유지	계약 당시 제공된 가전제품(냉장고, 세탁기)은 계약 종료일까지 유지하며, 고장 시 임대인이 수리한다.	제공된 옵션 품목에 대한 유지보수 책임 명확화

특약 작성 시 주의할 점

• 구체적으로 작성: "청소는 임차인 부담"처럼 모호하게 쓰지 말고, 금액과 항목을 명시하세요.
• 양 당사자 날인 필수: 특약은 계약서 내에 포함하거나 별도로 작성하되, 임대인과 임차인 모두 서명 또는 도장을 찍어야 효력이 있습니다.
• 불공정 조항 주의: 임대인의 책임을 모두 면제하는 특약은 향후 법적으로 무효 처리될 수 있습니다.

특약 문구, 언제 작성하나요?

계약서 작성 시 반드시 특약을 포함시켜야 합니다. 작성 후 나중에 추가하면 ‘강요’나 ‘불공정 계약’으로 문제가 될 수 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 미리 임대인과 협의하고 특약 문구 초안을 준비하는 것이 좋습니다.

마무리

월세 계약서에 특약 문구를 포함하는 것은 임대인과 임차인 모두에게 필요합니다. 사소한 오해 하나로 법적 분쟁까지 이어지는 일이 빈번한 만큼, 처음부터 꼼꼼한 계약이 중요합니다. 표준 계약서에만 의존하지 말고, 내가 원하는 권리와 책임을 문서로 남겨두는 것. 그것이 가장 현명한 부동산 계약의 시작입니다.