일시적 2주택 상태에서 기존 주택을 매도하기 전 전세를 놓아도 비과세가 유지되는지 많은 사람들이 혼란스러워한다. 실제로 전세를 놓는 순간 기존 주택의 ‘거주 요건’이 끊어지거나 ‘처분 기한’ 계산이 달라져 비과세가 무효가 되는 경우가 있다. 반면 전세를 놓아도 아무 문제가 없는 상황도 존재한다. 중요한 건 “거주 요건이 필요한 경우인지”, “기존 주택이 1주택 비과세 요건을 이미 충족했는지”, “전세를 놓은 시점이 처분 기한과 어떤 관계인지”이다. 이 글에서는 일시적 2주택 상태에서 전세를 줄 때 비과세가 유지되는지, 어떤 조건에서 문제가 생기는지, 실무에서 자주 발생하는 위험 사례를 중심으로 명확하게 정리한다.
일시적 2주택에서 전세를 주면 왜 헷갈릴까?
많은 사람들이 “이사 갔으니까 기존 집을 전세로 내놔도 당연히 비과세겠지”라고 생각한다. 하지만 세법은 ‘거주 여부’를 아주 엄격하게 본다. 기존 주택이 1주택 비과세 요건을 충족한 상태인지, 아니면 아직 거주 요건을 채워야 하는 상태인지에 따라 결과는 완전히 달라진다. 즉, 거주 요건을 이미 충족했다면 전세를 줘도 거의 문제가 없지만, 거주 요건이 필요한 상태라면 전세를 놓는 순간 비과세가 무효가 된다. 이 차이를 모르면 “전세계약 한 순간” 비과세가 날아갈 수 있다.
전세를 줘도 비과세가 유지되는 경우
다음 조건을 충족한다면 전세를 주더라도 비과세는 그대로 유지된다.
① 기존 주택이 이미 2년 이상 보유 + (조정지역이라면) 2년 이상 거주 요건을 충족
② 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 처분
③ 임대 기간과 상관없이 처분 기한만 맞추면 비과세 적용
즉, 이미 비과세 조건을 다 채워둔 상태에서 이사해야만 전세를 줘도 문제가 없다. 많은 사람들이 놓치는 핵심은 “비과세 요건 충족 시점”이다. 이 시점 이후에는 전세를 놓아도 거주 요건이 더 이상 필요하지 않다.
전세를 주면 비과세가 깨지는 위험한 경우
반대로 다음 상황에서는 전세를 놓는 즉시 문제가 된다.
① 기존 주택이 조정대상지역이며 ‘2년 거주 요건’을 아직 충족하지 않은 경우
② 보유 2년은 채웠지만 실제 거주 2년이 필요한 상태
③ 기존 주택의 거주 기간이 비과세 성립에 결정적 역할을 하는 경우
이때 전세를 놓아버리면 기존 주택의 거주 요건이 ‘중단’된다. 거주는 단순히 전입신고만 했다고 인정되는 것이 아니라, 실제 거주가 필요하기 때문에 다른 곳으로 이사해 전입신고를 해버리면 그 즉시 기존 집의 거주 요건은 더 이상 채울 수 없다. 결국 “기존 주택이 비과세 요건을 이미 갖춘 상태인지”가 전세 가능 여부를 결정한다.
실무에서 가장 많이 발생하는 실수 사례
가장 흔한 실수는 다음 상황이다.
- 기존 주택 거주 2년을 채우기 전에 새 집으로 이사
- 기존 주택에 바로 전세 세입자를 들임
- 새 집으로 전입신고
- 기존 주택 처분 시점에서 비과세 요건이 충족되지 않은 사실을 뒤늦게 알게 됨
이 경우 기존 집은 단순한 ‘일시적 2주택의 매도 물건’이 아니라 ‘비과세 요건을 충족하지 못한 주택’이 된다. 또 하나의 사례는 전세 기간을 믿고 방심하다가 ‘기존 주택 처분 기한(보통 3년)’을 놓치는 경우다. 전세 계약을 길게 체결해버리면, 임차인의 계약 기간 때문에 3년 내 매도가 어려워지고 결국 비과세가 무효가 된다.
결론: 전세를 놓기 전에 반드시 확인해야 하는 단 한 가지
전세를 놓아도 비과세가 유지되는지 여부는 조건이 복잡해 보이지만 실제로는 한 문장으로 요약할 수 있다.
“기존 주택이 이미 비과세 요건을 충족한 상태인가?”
이 질문에 “예”라면 전세를 줘도 거의 문제가 없다. 하지만 “아직 아니다”라면, 전세를 놓는 순간 비과세는 사라질 가능성이 매우 높다. 특히 조정대상지역은 거주 요건을 더 엄격하게 보기 때문에 더욱 주의가 필요하다. 즉, 전세를 놓는 결정은 단순히 임대 수익의 문제가 아니라, 수천만 원 세금 여부까지 연결되는 선택이라는 점을 기억해야 한다.
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