전세사기는 단순한 사기 사건이 아닙니다. 보증금을 돌려받지 못해 삶의 터전까지 잃을 수 있는 심각한 문제입니다. 이 글에서는 등기부등본 확인부터 확정일자, 전세보증보험, 집주인 확인 등 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 항목 10가지를 체크리스트 형태로 정리했습니다. 초보자도 바로 적용할 수 있는 실전 가이드를 제공합니다.
전세 계약, 아직도 ‘좋은 집’만 보시나요?
전셋집을 구할 때 많은 분들이 인테리어, 채광, 구조, 역세권 여부를 먼저 봅니다. 하지만 진짜 중요한 건 바로 “이 집이 안전한가?”입니다. 최근 몇 년 사이 수천 건에 달하는 전세사기 사건이 발생했습니다. 보증금을 돌려받지 못한 피해자들은 삶의 기반 자체가 무너졌고, ‘살기 좋은 집’이 아니라 ‘돌려받을 수 없는 집’이 되어버렸죠. 중요한 건, 전세사기는 충분히 예방 가능하다는 점입니다. 몇 가지 핵심만 알고 있어도 위험한 매물을 미리 걸러낼 수 있습니다. 이번 글에서는 부동산 초보자도 바로 확인할 수 있도록, 전세사기 예방을 위한 핵심 항목 10가지를 체크리스트 형식으로 정리해드릴게요. ‘좋은 집’보다 ‘안전한 집’을 먼저 찾는 습관을 오늘부터 시작해보세요.
전세사기 예방을 위한 10가지 체크리스트
① 등기부등본 확인 – 소유자와 주소 일치 여부
→ 실제 소유자 명의인지, 대리 계약이 아닌지 확인 → 계약하려는 주소(건물명, 동호수)가 정확히 등기부와 일치해야 함
② 근저당권·가압류 등 권리관계 확인
→ 등기부 ‘을구’에서 근저당, 가압류, 가처분 있는지 확인 → 전세보증금보다 근저당이 많다면 피해야 함
③ 보증금 대비 집 시세 확인 (깡통 전세 방지)
→ 전세가율 80% 이상이면 ‘깡통 전세’ 위험 → 국토부 실거래가 조회 사이트에서 최근 거래가 확인
④ 확정일자 꼭 받기
→ 전입신고 후 주민센터에서 확정일자 신청 → 대항력 + 우선변제권 확보 필수
⑤ 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
→ HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI 서울보증 상품 이용 → 보증 가입 가능한지 사전 심사 요청 가능 → 보증 가입 안 되는 매물은 이유 확인 필수
⑥ 중개사 자격 여부와 등록번호 확인
→ ‘공인중개사 자격증 + 개설등록증’ 확인 → 한국공인중개사협회, 국토부 앱(중개업 정보 공개) 등 활용
⑦ 선순위 임차인 존재 여부
→ 나보다 먼저 들어온 임차인이 있는지 확인 → 보증금, 입주일, 확정일자 확인 필수 → 나중에 들어오면 우선순위 밀릴 수 있음
⑧ 전입신고 + 확정일자 동시 확보
→ 둘 다 있어야 ‘대항력 + 우선변제권’ 가능 → 하루라도 늦으면 순위 밀릴 수 있으므로 계약 후 즉시 신청
⑨ 계약서 특약사항 꼼꼼히 작성
→ ‘근저당 없음을 확인함’, ‘전입신고 및 확정일자 즉시 가능’ 등 → 계약 파기 사유 및 위약금 내용도 명확히 기재
⑩ 대리인 계약 시 위임장 + 인감증명서 확인
→ 소유자와 직접 계약이 아니면, 위임장과 인감 필수 → 위임장 내용(금액, 주소, 계약 목적 등)이 명확해야 함
안전한 전세 계약, 결국은 ‘내가 확인해야’ 지켜집니다
전세사기의 공통점은 겉으로 보기엔 멀쩡한 집이었다는 것입니다. 거래도 중개사를 통해 진행됐고, 집도 깔끔했고, 심지어 계약서도 정상이었죠. 그런데 등기부를 보면 위험 신호가 가득했던 경우가 대부분이었습니다. 결국 전세사기는 ‘몰라서 당한 경우’가 많습니다. 그래서 내가 직접 확인하고, 체크하는 습관이 가장 확실한 예방법입니다.
📌 전세계약 전 최종 점검표
- 등기부등본 소유자 일치 확인
- 근저당권 등 권리관계 확인
- 시세 대비 전세보증금 비율 확인
- 전입신고 + 확정일자 완료
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- 중개사 등록 여부 확인
- 선순위 임차인 유무 확인
- 계약서 특약 조항 꼼꼼히 기재
- 대리인 계약 시 위임장·인감증명서 확인
이제는 “괜찮겠지”보다 “직접 확인하자”가 정답입니다. 오늘 체크리스트를 저장해두고, 다음 전세계약 때 꼭 활용해보세요. 내 보증금은 내가 지킬 수 있습니다.
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