집을 살 때 가장 부담되는 세금 중 하나가 취득세다. 특히 다주택자나 조정대상지역에서 주택을 취득하면 중과세율이 적용되어 수천만 원의 세금이 발생할 수 있다. 그래서 많은 사람들이 취득세 중과를 피하기 위해 다양한 방법을 고민한다. 하지만 실제 현장에서는 중과를 피하려다가 오히려 더 큰 세금이나 손해를 보게 되는 사례가 상당히 많다. 이 글에서는 취득세 중과를 피하기 위해 선택했다가 오히려 더 큰 비용을 부담하게 되는 대표 사례들을 실무 기준으로 정리한다.
중과를 피하려고 가족 명의로 샀다가 증여세가 더 크게 나오는 경우
가장 흔한 실수는 집을 본인 명의로 사면 취득세 중과가 적용되니까, 배우자나 자녀 명의로 취득하는 방식이다. 하지만 세법은 형식보다 실질을 중요시한다. 실제 돈을 본인이 부담했다면 사실상 증여에 해당할 수 있으며, 이 경우 증여세가 발생한다.
또한 가족 명의 취득 시 - 추후 양도세 부담 증가 - 1세대 1주택 혜택 대상에서 제외 - 청약 자격 영향 등 부작용이 크다. 결국 취득세 중과는 피했지만 증여세와 양도세에서 훨씬 큰 금액을 부담하게 되는 구조가 된다.
일시적 2주택 요건을 착각해 중과세가 발생하는 사례
중과를 피하기 위해 기존 주택을 처분할 예정이라면 일시적 2주택 요건을 반드시 충족해야 한다. 하지만 다음과 같은 착오가 자주 발생한다.
1. 기존 주택 처분 기한을 잘못 계산한 경우 2. 조정지역 간 거래에서 거주 요건을 충족하지 못한 경우 3. 신규 주택 전입 이후 기존 주택 거주 요건이 깨진 경우 이 경우 취득세 중과를 피하려고 계획했지만 결국 일시적 2주택이 인정되지 않으면서 중과세율이 적용되어 수백만 원의 추가 세금이 발생한다.
오피스텔은 주택이 아니라고 생각했다가 중과되는 경우
많은 사람들이 오피스텔을 업무시설로 착각해 주택 수에 포함되지 않는다고 오해한다. 하지만 실제로는 주거용 오피스텔(전입·취사시설·거주 흔적)이면 주택으로 인정된다. 따라서 오피스텔을 하나 보유한 상태에서 추가로 주택을 취득하면 2주택자로 인정되어 취득세 중과가 적용될 수 있다. 세법은 건축물대장의 용도보다 ‘실제 사용 용도’를 기준으로 판단한다는 점을 반드시 기억해야 한다.
단기 대출 상환을 위해 급매도했다가 양도세 폭탄을 맞는 경우
취득세 중과를 피하기 위해 주택 수를 줄이려고 기존 집을 급매도하는 경우도 많다. 하지만 단기 매도는 고율의 양도세가 적용되기 때문에, 취득세 중과를 피하려다가 오히려 양도세 부담이 훨씬 커지는 역효과가 생긴다. 특히 보유 1년 미만 양도는 최대 70% 이상의 단기 양도세율이 적용된다. 결과적으로 취득세 중과보다 훨씬 큰 손해로 이어지는 사례가 많다.
세대 분리로 중과를 피하려다 종부세가 더 불리해지는 경우
세대 분리를 하면 주택 수 산정이 유리해져 취득세 중과를 피할 수 있다고 생각하는 경우가 있다. 하지만 세대 분리는 취득세 기준과 종부세 기준이 다르게 적용된다. 세대 분리 후 부모나 자녀 세대에 주택이 있을 경우 종부세가 예상보다 크게 증가할 수 있다. 또한 건강보험 피부양자 자격을 잃어 보험료 부담이 높아지는 상황도 자주 발생한다.
즉, 취득세를 피하려는 선택이 다른 세금 부담을 높이는 결과로 이어진다.
취득세만 보고 판단하면 다른 세금이 더 커진다
취득세 중과는 피하고 싶은 무거운 세금이지만, 이를 피하기 위해 성급하게 명의 변경, 급매도, 세대 분리 등을 선택하는 것은 매우 위험한 전략이다. 취득세는 세금 중 하나일 뿐이고, 양도세, 증여세, 종부세까지 종합적으로 고려해야 최적의 선택이 된다. 결국 중요한 것은 단순히 중과를 피하는 것이 아니라, 전체적인 세금 구조에서 불필요한 손해를 막는 것이다. 취득세를 피하려는 전략은 반드시 전체 가계 상황과 세금 구조를 함께 검토한 뒤 신중하게 결정해야 한다.
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