많은 사람들이 종부세는 다주택자만 내는 세금이라고 생각하지만, 실제로는 1주택자도 종부세가 부과될 수 있다. 특히 최근 몇 년 사이 공시가격 상승, 공정시장가액비율 조정, 세대 기준 변화 등 여러 요소가 겹치면서 예상하지 못한 종부세 고지서를 받는 1주택자가 늘어났다. 단순히 주택 수만으로 판단하는 것이 아니라 공시가, 세대 구성, 합산 여부 등 다양한 기준을 충족할 때 종부세가 부과되기 때문이다. 이 글에서는 1주택자에게 종부세가 부과되는 대표적인 원인과 이를 예방하거나 줄일 수 있는 방법을 정리한다.
1주택자라도 공시가격이 일정 기준을 넘으면 종부세 대상이 된다
종부세 과세 기준은 주택 수보다 공시가격이 더 중요하게 작용한다. 1주택자의 경우 공시가격 합계가 일정 금액을 넘으면 종부세가 부과될 수 있다. 과거에는 기준 금액이 높아 대부분 해당되지 않았지만, 최근 몇 년간 공시가격이 크게 상승하면서 과세 대상이 빠르게 늘고 있다. 또한 고가 주택은 1주택자라도 종부세 부담이 발생할 가능성이 높다.
세대 기준 합산 때문에 예상치 못한 종부세가 발생할 수 있다
종부세는 세대 단위로 합산해 부과하는 구조다. 따라서 같은 주소지에 거주하는 가족이 여러 주택을 보유하고 있다면 그 주택들은 세대 기준으로 합산된다. 예를 들어 본인은 1주택자라고 생각했지만, 같은 세대에 배우자 또는 자녀 명의의 주택이 있으면 세대 전체의 주택 수와 공시가가 합산되어 종부세 부과 기준을 넘게 될 수 있다. 이런 이유로 부모님 집에 잠시 전입했다가 예기치 않게 종부세가 발생하는 사례도 있다.
임대 사업자 등록 여부에 따라 주택 수가 달라진다
일부 임대주택은 종부세에서 제외되는 경우가 있지만, 조건을 충족하지 못할 경우 일반 주택으로 포함된다. 특히 단기 임대나 비아파트 임대사업자 제도가 폐지되면서 많은 임대주택이 종부세 합산 대상이 되었다. 따라서 과거 규정만 믿고 “이 주택은 종부세에서 빠진다”고 생각하면 오해가 생길 수 있다. 등록 말소 시점, 임대 기간, 의무 임대 조건 등을 정확히 확인해야 한다.
고령자 공제와 장기보유 공제를 받지 못하는 경우
1주택 장기보유자와 고령자는 종부세에서 큰 폭의 세액 공제를 받을 수 있다. 하지만 다음과 같은 이유로 공제를 적용받지 못하는 경우가 있다.
1. 공동명의로 보유하여 단독명의 기준 공제를 상실
2. 거주 요건을 충족하지 못한 경우
3. 연령 요건 미달
이처럼 공제 요건을 충족하지 못하면 1주택자라도 종부세 부담이 크게 증가한다.
주택 수에 포함되는지 헷갈리는 유형: 오피스텔, 분양권
오피스텔이나 분양권은 상황에 따라 주택 수에 포함되기도 하고 제외되기도 하는 까다로운 유형이다. 특히 실제 거주 흔적이 있는 오피스텔은 종부세 주택 수에 포함될 수 있다. 또한 분양권은 아직 완성되지 않았더라도 조건에 따라 합산될 수 있어 주택 수가 예상보다 많아지는 경우가 있다. 이런 부분을 간과하면 본인은 1주택자라고 생각해도 세법 기준에서는 2주택 이상이 될 수 있다.
1주택자라도 종부세가 부과될 수 있는 구조를 이해해야 한다
종부세는 단순히 주택 수로 판단하는 세금이 아니다. 공시가격, 세대 구성, 임대주택 여부, 거주 요건, 공제 조건 등 다양한 기준이 복합적으로 작용한다. 따라서 종부세 고지서를 받지 않기 위해서는 단순히 집을 한 채만 보유한다고 안심할 것이 아니라 세대 구성과 공시가격, 명의 형태까지 꼼꼼히 점검해야 한다. 종부세는 구조를 이해하면 예측할 수 있고, 전략에 따라 부담을 줄일 수도 있다.
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